备受瞩目的存量首套住房贷款利率政策和优化差别化住房信贷政策，正式官宣。
9月1日傍晚，浙江公布首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，可作为接下来降存量的具体标准。
按照该标准，宁波市2019年10月至2022年5月的存量首套房贷调整后，最低可降至4.2%；2022年5月至今的存量首套房贷利率调整后最低降至4.0%。
影响究竟有多大？
8月31日晚，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。其中提到，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这句话的重点是，新利率的加点幅度不得低于原贷款发放时的政策下限。而不是很多人理解的，新利率不得低于原贷款发放时的利率下限。
举个例子。2021年8月，宁波首套利率下限为4.65%（2021年8月LPR+0），市民A申请的首套利率为5.45%（2021年8月LPR+80bp），由于LPR的调整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），市民A当前利率为5.05%（2023年8月LPR+80bp）。
而现在，新贷款利率的加点幅度不得低于2021年的政策下限，也就是0，所以新利率最低能下调至4.2%（2023年8月LPR+0）。降幅为85bp。
我们再来看一下之前宁波买房人高位“站岗”的情况。
我们以房贷利率首次按5年期以上LPR为基准确定的水平为例。那是2019年8月20日，第一次公布的5年期以上LPR是4.85%，宁波各大银行之后陆续明确加点水平，多数为首套房+80基点、二套房+105基点，即当时宁波首套房贷利率一般是5.65%、二套房贷利率一般是5.9%；特别高的，也有首套房贷利率到5.88%、二套房贷利率到6.15%的……
按今年7月20日公布的5年期以上LPR，是4.2%。宁波各大银行现行房贷利率，普遍是首套房在LPR基础上降20基点，即为4%。
在开始计算降低存量房贷利率能省多少月供、利息之前，有两点需要注意：
一是，由5年期以上LPR+银行加点构成的存量房贷利率，其中的LPR是浮动的，银行加点则是固定不变的；
二是，很多购房者的房贷利率，会在每年的1月1日，根据前一年12月20日公布的5年期以上LPR水平，重新确定。2022年12月20日公布的5年期以上LPR，是4.3%。
也就是说，利率挂钩LPR的新房贷政策实行后，最先办了房贷的那批购房者，目前一般是按4.3%+当时的银行加点在还贷的，如上所述，一般是首套房5.1%（4.3%+80基点）
以300万元纯商贷、30年等额本息还款来算，原月供是16289元，原利息总额286.4万元。调整后，按最低标准算，月供是14323元，新利息总额215.6万元，月供减少1966元，利息总额减少70.8万元。（注：实际月供、利息减少水平会因已还款一段时间而有所差异）
以上只是一个粗略的测算，目前新政尚未明确规定置换后利率几何。具体还要看各商业银行的方案细则。
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